오래된 동네와 아파트, 어떻게 새로워질까? 바꾸는 재개발·재건축 규칙 알아보기!
안녕하세요! 우리 동네나 살고 있는 아파트가 너무 낡아서 불편했던 적 있나요? 정부가 이렇게 오래된 곳들을 새롭게 바꾸는 '재개발'과 '재건축' 사업 규칙을 좀 더 쉽게 바꾸려고 해요. 어떤 내용인지 알아 보겠습니다!
- 재개발 (오래된 동네 전체 바꾸기): 옛날 허가 없이 지은 건물도 '낡은 건물'로 인정해줘서, 재개발 시작하기 쉬워져요.
- 재건축 (낡은 아파트 다시 짓기): 건물이 튼튼해도 주차장, 엘리베이터 등이 너무 불편하면 재건축하기 쉬워져요.
자세히 알아볼까요?
1. 재개발: 낡은 동네, 기준 바뀝니다!
- 재개발이 뭐예요? 아주 오래된 주택들이 모여있는 동네 전체를 싹 정리하고, 새로운 건물과 도로 등을 만드는 사업이에요.
- 지금까지는 어땠냐면: 재개발을 하려면 동네 건물 중 60% 이상이 30년 넘게 아주 낡아야 했어요. 그런데 아주 옛날(1989년 1월 24일 이전)에 허가 없이 지어진 건물(무허가건축물)은 이 '낡은 건물' 숫자에 포함되지 않았어요.
- 어떻게 바뀌냐면: 이제는 1989년 1월 24일 그 당시에 있던 무허가건축물도 '낡은 건물' 숫자에 포함시켜 주기로 했어요!
- 왜 바꾸냐면: 다른 법에서는 이미 이런 오래된 무허가건축물도 인정해주고 있었거든요. 그래서 기준을 맞춰서, 이런 건물들이 많은 오래된 동네도 재개발을 좀 더 쉽게 시작할 수 있도록 돕는 거예요.
➡️ 포인트: 아주 오래전에 허가 없이 지어진 집도 '낡음' 점수에 포함! 재개발 가능성 UP!
2. 재건축: 낡은 아파트, 불편함도 중요하게 봐요! 🏢
- 재건축이 뭐예요? 오래된 아파트 단지를 허물고 새 아파트를 짓는 거예요.
- 지금까지는 어땠냐면: 재건축을 하려면 '안전진단'이라는 검사를 받아야 했는데, 주로 아파트 건물이 얼마나 위험한지(구조 안전)를 많이 봤어요. 그래서 건물이 튼튼하면, 아무리 살기 불편해도 재건축 허가가 잘 안 나왔죠.
- 어떻게 바뀌냐면: 이제 '안전'만큼 '살기 얼마나 불편한지(주거환경)'도 중요하게 보기로 했어요!
- 평가 항목 추가: 예전에는 없던 불편함 항목들을 더 많이 체크해요. 예를 들면,
- 지하 주차장이 없어서 밖에 차 세우고 다니기 불편한지? 🚗🚶♀️
- 아이들 놀이터나 쉴 수 있는 공원, 나무 같은 녹지 공간이 부족한지? 🌳
- 주민들이 모여서 활동할 만한 공간(주민공동시설)이 없는지? 👨👩👧👦
- 엘리베이터가 너무 좁거나 없어서 불편한지? (고치기도 어려운 경우) ⬆️⬇️
- 불편함 점수 비중 UP!: 이런 '살기 불편함(주거환경)' 점수가 전체 평가에서 차지하는 비중을 30%에서 40%로 늘렸어요.
- 평가 항목 추가: 예전에는 없던 불편함 항목들을 더 많이 체크해요. 예를 들면,
- 왜 바꾸냐면: 아파트 건물이 무너지지 않더라도, 주차나 엘리베이터 같은 문제로 사는 사람들이 너무 불편하면 그것도 문제잖아요? 이런 실제 불편함을 더 많이 반영해서 재건축이 필요한지 판단하겠다는 거예요.
➡️ 포인트: 건물이 좀 튼튼해도 주차, 엘리베이터 등 살기 너무 불편하면 재건축 가능성 UP!
💰보너스! 재건축 진단, 또 안 해도 돼요!
- 만약 재건축 진단에서 한 번 떨어졌더라도, 3년 안에 다시 신청할 때는 예전에 했던 진단 결과 보고서를 다시 쓸 수 있게 했어요. 시간과 비용을 아낄 수 있겠죠?
정리하면?
정부는 이번 규칙 변경을 통해, 너무 낡거나 살기 불편한 곳들이 좀 더 원활하게 새롭게 바뀔 수 있도록 돕고 싶어 해요. 재개발 문턱은 살짝 낮추고, 재건축은 안전뿐 아니라 실제 사는 사람들의 불편함도 중요하게 고려하겠다는 거죠!
기사원문
국토부, '도시 및 주거환경정비법 시행령'·'재건축진단 기준' 등 개정
재개발 노후도 산정시 1989년 1월 24일 당시 무허가건축물 포함
재건축 주거환경 분야 평가항목 15개로, 평가 가중치 40%로 확대
2025.04.17 국토교통부
재개발·재건축사업이 보다 합리적으로 추진될 수 있도록 재개발 정비구역 지정요건에 무허가건축물을 포함하고 재건축진단 제도도 개편한다.
국토교통부는 '도시 및 주거환경정비법 시행령', '주택 재건축 판정을 위한 재건축진단 기준' 등 하위법령 개정안을 오는 18일부터 다음 달 28일까지 입법예고한다고 17일 밝혔다.
이번 입법예고는 올해 국토교통부 업무계획과 지역 건설경기 보완방안에서 밝혔던 정비사업 활성화 방안의 후속 조치다.
먼저, 재개발사업 정비구역 지정요건을 완화한다.
현행 제도상 재개발사업의 정비구역 지정요건으로 해당 구역에서 30년 이상 경과한 노후·불량 건축물이 전체 60% 이상이어야 한다고 규정돼 있으며 무허가건축물은 노후도 산정에서 제외하고 있다.
하지만 토지보상법령, 공공주택 특별법령 등에서 이미 보상의 대상으로 1989년 1월 24일 당시의 무허가건축물을 포함하고 있는 점을 감안해 앞으로는 1989년 1월 24일 당시의 무허가건축물도 노후도 산정 대상에 포함해 재개발사업 착수를 지원할 예정이다.
재건축진단 기준도 개선한다.
안전진단을 재건축진단으로 이름을 바꾸고 통과 시점은 사업인가 전까지로 조정하는 등 주민이 불편하면 재건축을 더욱 쉽게 착수할 수 있게 개정된 도시정비법의 취지를 반영해 진단기준도 개선한다.
현재 진단 항목은 구조환경, 주거환경, 설비 노후도, 비용분석 등으로 구성되나, 주거환경 분야는 주민 불편과 밀접한 관련이 있음에도 주민 불편들을 충분하게 반영하지 못한다는 지적이 있었다.
이에 따라 주민공동시설, 지하 주차장, 녹지환경 등 7개 세부 평가항목을 신설하고, 기존 일조환경, 실내공간, 도시미관 항목은 세대 내부환경, 공용부분 환경의 세부 평가항목으로 통합해 기존의 9개에서 15개로 확대해 종합적으로 평가하도록 했다.
예를 들어, 지하 주차장이 없어 지상 통행이 불편하거나 주민공동시설, 조경시설이 충분하지 못해 쾌적한 실외 활동 공간이 부족한 경우나, 또는 승강기가 비좁은 데 확장하기도 어려운 노후 아파트는 이로 인한 주민의 불편 정도를 재건축 진단 결과에 반영할 수 있도록 개선한다.
또한, 주거환경 분야의 평가항목을 확대하는 점을 고려해 진단점수 합산 때 주거환경 분야의 평가 가중치를 현행 30%에서 40%로 확대하고, 비용분석은 평가 가중치에서 제외할 수 있도록 했다.
다만, 주민이 요청하는 경우 비용분석을 포함한 현행과 같은 평가 가중치를 적용할 수 있게 해 주민의 선택권도 확대하도록 한다.
아울러, 재건축진단을 통과하지 못해 사업시행계획인가 전까지 다시 진단받아야 하는 경우, 3년 이내 작성된 재건축 진단 결과보고서를 다시 활용할 수 있도록 규정해 진단 부담을 줄일 예정이다.
개정안 전문은 국토부 누리집([http://www.molit.go.kr])(http://www.molit.go.kr) '정책자료/법령정보/입법예고·행정예고'에서 확인할 수 있고, 의견이 있는 경우 우편, 팩스, 국토부 누리집을 통해 제출할 수 있다.
우편 주소는 (30103) 세종특별자치시 도움6로 11 정부세종청사 6동 국토교통부 주택정비과이고, 팩스는 044-201-5532이다.
문의: 국토교통부 주택정책관 주택정비과(044-201-3384)
(출처) 대한민국 정책브리핑http://www.korea.kr